Wat zijn de 11 grootste fouten bij beleggen in vastgoed
.
1.Starten met beleggen in vastgoed zonder een degelijke opleiding
.
Recent had ik een koppel die bij mij kwamen voor hulp omdat ze problemen hadden met hun aankoop van een woning.
Ze hebben een pand gekocht op de veiling (openbare verkoop) en zonder te weten waar ze aan beginnen bieden ze op het pand, ze hebben zelf geen eigen middelen, komen er pas laat achter wat de kosten zijn van een notaris.
.
Ze willen een hypotheek financiering en komen erachter dat de banken voor een beleggingspand 20% a 30% eigen middelen vraagt en dat hebben ze natuurlijk niet.
Dan gaan ze naar een andere bank met een leugen dat ze daar zogezegd zelf in gaan wonen.
Het huis moet nog eens een keer gerenoveerd worden, daar hebben ze natuurlijk ook geen kennis van van de op splitsingsvergunning en zo kan ik wel doorgaan.
.
Ze komen bij mij voor advies en ik heb hun gezegd jullie hebben alles in de verkeerde volgorde gedaan.
Volgorde nummer 1 was een goede opleiding volgen.
Ik vergelijk dat altijd met een sniper, een goede voorbereiding, mikken en schieten en de meeste mikken niet, bereiden zich niet voor, maar schieten in het wilde weg.
.
Tip bespaar nooit op een goede opleiding.
Zie hier in deze video een testimonium van mensen die bij ons de Masterclass gevolgd hebben:
.
.2. Het verkeerde advies volgen
.
Nu de rente laag staat zijn er heel veel mensen die niet weten wat ze moeten doen met hun geld.
Ze gaan zoeken naar verschillende alternatieven om hun geld te beleggen en dan komen ze op vastgoed en lezen ze hier en daar een blog en gaan ze advies vragen bij een makelaar.
.
Heel veel kandidaat beleggers hebben geen ervaring met beleggen in vastgoed en gaan af op de verkoop verhalen van een vastgoedmakelaar.
We merken dan dat ze daar teveel voor betalen en er wordt van alles beloofd.
.
Het ergste is dat al die vastgoedmakelaars zelf niet beleggen in vastgoed.
.
3 .Beleggen in vastgoed zonder eigen middelen
.
Heel veel mensen kijken naar Amerikaanse vastgoed guru’s, waar allerlei technieken worden uitgelegd dat je zonder te veel eigen middelen kan beleggen in vastgoed.
Ik heb deze technieken ook allemaal bestudeerd, er zijn twee technieken die werken en die bespreek ik ook in mijn Masterclass en die werken het beste wanneer de vastgoedmarkt het moeilijk heeft, want dan zijn mensen hopeloos en staan ze open voor allerlei technieken.
.
Maar als de vastgoedmarkt overspannen is dan is eigen middelen een troef.
.
4.Niet weten hoe en wanneer je overwaarde te benutten van je panden
.
Heel veel mensen hebben al een eigen woning of meerdere panden die afbetaald zijn.
Nu op een berg geld zitten en die eigenlijk niet benutten.
Dit is een veelvoorkomende fout, met de juiste inzichten en een goed vastgoed businessplan kan je met dat geld nog meer vastgoed kopen.
We hebben een cursist die dankzij deze techniek in staat was meer dan 4 panden te kopen binnen afzienbare tijd.
.
5.Speculeren dat vastgoed altijd zal blijven stijgen
.
We merken dat heel veel beleggers in vastgoed nu heel veel vastgoed kopen in Amsterdam omdat het vorig jaar met 20% is gestegen.
Zij denken nu ook weer snel instappen om het later met meer winst te verkopen.
In België heb je dit fenomeen ook, aan de Belgische kust met zicht op zee.
.
Dat is totaal de verkeerde benadering, we leren onze cursisten om vastgoed te kopen op basis van huurinkomsten, lees cashflow en niet op het speculeren van waardestijging.
Vastgoed heeft een cyclus en je moet weten wanneer het begin van een cyclus en het einde van elke cyclus is en dat is iets wat je niet vindt in de FD of De Tijd .
.
De meeste beginnen met vastgoed te beleggen als de prijs begint te stijgen, maar dat is geen juiste strategie.
Of zij kopen vastgoed met negatieve huurinkomsten of met teveel eigen middelen.
Het zijn allemaal zaken die je had kunnen vermijden met een goede vastgoed strategie.
.
6.Niet weten hoe inflatie en deflatie in beleggen in vastgoed werkt
.
Hoe ga je om in tijden dat rentes stijgen of zakken?
Moet ik vaste rente nemen of variabele rente nemen, wat zijn de voor en wat zijn de nadelen als de rentes gaan stijgen, wat zijn de voor en nadelen als de rentes dalen.
.
Wat kunnen we leren als we een rentestand lezen?
De rentestand zegt voor een vastgoedbelegger zeer veel hoe de economie het doet.
Dus begrijpen hoe de rente werken is zeer belangrijk als je gaat beleggen in vastgoed.
.
7.Niet weten hoe je een goede huurder moet vinden
.
Hoe weet je of je een goede huurder hebt ja of nee?
Heb je een droomhuurder of is horrorhuurder?
Het ergst is het staat niet op hun gezicht geschreven.
.
Zelf heb ik in die 25 jaar natuurlijk zelf ervaren wat een nachtmerrie huurders kunnen zijn waar je een heel gedoe hebt om hen eruit te krijgen en dan je pand in zo’n erbarmelijke staat te zien dat je karweiman weigert de boel op te knappen.
.
.
Van katten poep op de muren en in de hoeken van de slaapkamers, tot vlooien, tot overvolle verstopte wc’s en schimmel en zover.
We hebben daar natuurlijk heel veel uit geleerd en niemand heeft mij dat geleerd toen ik eraan begonnen ben en daardoor hebben wij een fantastisch systeem om huurders te screenen ontwikkeld en dit bespaard jou heel veel stress en geld.
.
8.Een appartement renoveren alsof je er zelf in gaat wonen
.
Heel veel beleggers maken de fout om een te perfecte appartement te kopen of een perfecte appartement te renoveren met de allerduurste materialen.
Dit omdat ze meer met hun emoties bezig zijn dan wat de huurder bereidt is ervoor te geven.
.
Ik wil niet zeggen dat je het niet netjes oplevert, maar of er daar nu een keukenkraan in zit van € 250,- of een van € 80,-, dit maakt niet het verschil in huurprijs.
Dit kost jou wel heel veel huurrendement.
.
9.Niet kopen onder de marktwaarde
.
Je eerste winst is door scherp in te kopen.
Wij kopen geen panden van mensen die willen verkopen, maar die moeten verkopen.
.
Hoe herken je zo’n situatie, waar dien je op te letten, dat zijn zaken die je zou moeten leren.
Wij gebruiken daar een methode voor.
.
10.Te veel luisteren naar jouw boekhouder, accountant, hypotheekverstrekker
.
Als mensen financiële beslissingen moeten nemen, gaan ze meestal te rade bij een accountant of een boekhouder, maar dat zijn niet de juiste mensen, want dat zijn ambtenaren op zelfstandige basis.
Dat zijn mensen die zijn opgevoed door de belastingdienst met angsten en regels en daarbuiten uit hun box denken ze niet.
.
Die denken niet in mogelijkheden en je moet bijna hun ideeën aan rijken in plaats van dat zij jou ideeën aan rijken.
Natuurlijk sommige ga ik daar mee kwetsen, er zijn natuurlijk uitzonderingen, waarschijnlijk is dat omdat ze dan zelf ook beleggen in vastgoed.
.
Tijdens de Masterclass leren wij mensen hoe ze vastgoed moeten kopen, zodat ze niet hoog worden belast en hoe ze hun erfbelasting moeten regelen.
.
11.De perfecte vastgoedmarkt bestaat niet
.
Heel veel kandidaat beleggers zijn jaren van alles aan het lezen over beleggen vastgoed, misschien mijn blogs, twijfelen of ze wel een cursus zouden volgen.
Of nog wachten tot de interesten zakken of wat de economie gaat doen en intussen zijn we 5 jaar verder en hebben ze enkele stap gezet.
.
Dat zijn mensen die wachten het perfecte moment af maar die is er helaas niet in de vastgoed markt.
Er is altijd wat aan de hand, ofwel de rente is laag en de vastgoedprijzen stijgen of de rentes staan hoog en de vastgoedprijzen dalen.
.
Tijdens onze Masterclass laten we mensen zien hoe ze moeten beleggen op basis van een doeltreffend strategie en niet op economisch nieuws.
Dus niet op trends reageren maar het hebben van een doordachte strategie.
.
Wil je hier meer over weten, kom naar onze laagdrempelige workshop.
.
Leef je droom
Imed Baatout
.
.
Deze blog over investeren in vastgoed heb ik met veel interesse gelezen. Wij beschikken over een woning die we verhuren. Bij de screening van huurders zijn we kennelijk tegen de lamp gelopen. Op het oog hadden ze prima referenties. Het bleek echter dat ze een wietkwekerij in het pand hadden aangelegd.
Bedankt voor je bericht.Dat is inderdaad een valkuil die je moet tackelen en daarvoor dien je een goede screening methode te hebben. Heel veel vastgoed beleggers hebben de ervaring of know how niet om die slechte huurders er ui te filteren.vr gr, Imed Baatout
Ik geloof ook dat je de tijd moet nemen om jezelf voor te lichten over de mogelijkheden m.b.t. beleggen in vastgoed. Zeker omdat je geen onnodige risico's wil lopen. Ga inderdaad in gesprek met specialisten en adviseurs voordat je grote beslissingen maakt.