Onderzoeksplicht koopwoning voor koper? Onderzoeksplicht koper onroerend goed!
Als koper heb je onderzoeksplicht.
Dat wil zeggen dat je vóór de aankoop van de woning moet uitzoeken wat d staat van de woning is.
Blijkt na de aankoop dat er iets mis is met de woning?
Dan is het goed dat je aan jouw onderzoeksplicht heeft voldaan.
De verkoper heeft mededelingsplicht.
Wat moet je als koper uitzoeken vóór je een woning koopt?
Zorg dat je vóór de koop een antwoord heeft op de volgende vragen:
Wat is de staat van de woning?
Onderzoeksplicht koopwoning voor koper? Onderzoeksplicht koper onroerend goed!
Let op sporen van lekkage en controleer de kozijnen en het houtwerk.
Ben je serieus geïnteresseerd?
Dan kan je een bouwtechnische keuring laten doen.
Voor een keuring heb je toestemming nodig van de koper.
Zijn er erfdienstbaarheden?
Dit is bijvoorbeeld het recht van overpad.
Een erfdienstbaarheid rust op een onroerende zaak. Na verkoop blijft hij dus bestaan.
Of er erfdienstbaarheid is, kan je nagaan in de koopakte en bij het Kadaster.
Zijn er kwalitatieve verplichtingen?
Dit betekent dat je iets moet dulden als eigenaar van de woning.
Je moet bijvoorbeeld accepteren dat er kabels door jouw perceel lopen.
Kwalitatieve verplichtingen gaan over de volgende eigenaar.
Of er een kwalitatieve verplichting is, vind je in het openbaar register van het Kadaster.
Is er een kettingbeding?
Dit is de verplichting om iets te doen.
Zoals jouw voortuin onderhouden.
Kettingbedingen gaan niet automatisch over op de volgende eigenaar.
Dat is alleen als de verkoper ervoor zorgt dat de verplichtingen in de koopovereenkomst wordt opgenomen.
Controleer hiervoor het koopcontract.
Zijn er verkoop regulerende bepalingen?
Een bepaling die vaak voorkomt is een anti-speculatiebeding.
Dit houdt in dat als je de woning binnen een bepaalde termijn verkoopt, je de winst geheel of gedeeltelijk moet afdragen.
Hoeveel je moet afdragen van de winst wordt ieder jaar minder.
De meeste verkoop regulerende bepalingen hebben een kettingbeding.
De bepaling geldt dan alleen voor jou als de verkoper deze aan jou overdraagt in de koopovereenkomst.
Dit staat in het contract.
Wat zegt het bestemmingplan?
Vraag het bestemmingsplan op.
Hierin lees je of er bijvoorbeeld bouwplannen zijn in de wijk waar jouw woning staat.
Een bestemmingsplan staat meestal vast voor 10 jaar.
Is er een Wet voorkeursrecht gemeenten?
Als dit zo is, moet je bij verkoop de woning eerst aanbieden aan de gemeente.
Of de wet van toepassing is, kan je nagaan bij de gemeente.
Is een huisvestingsvergunning nodig?
In sommige gemeenten moet je voor bepaalde woningen een huisvestingsvergunning hebben.
Vraag dit na bij jouw gemeente.
Is er een bodemverontreiniging?
De milieudienst van jouw gemeente kan je vertellen of jouw woning op verontreinigde grond staat.
Is er erfpacht?
Ga na of het huis op eigen grond of op erfpachtgrond staat.
Is er erfpacht, dan word je geen eigenaar van de grond en betaal je jaarlijks canon (huur).
Inschrijven bij het Kadaster?
Je kan de koopovereenkomst laten inschrijven bij het Kasaster.
De verkoper moet hieraan meewerken. Je voorkomt hiermee dat je in problemen komt als de verkoper voor de overdracht failliet wordt verklaard.
Of als er beslag wordt gelegd op zij woning.
Verborgen gebreken
Stel, je koopt een bestaand huis.
Na overdracht komt er een (ernstig) gebrek aan het licht.
Hieronder lees je wanneer er sprake is van een verborgen gebrek en je de verkoper hierop aan kan spreken. Is er sprake van een verborgen gebrek, ga dan naar het stappenplan van Vereniging Eigen huis.
Wie een bestaande woning koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt.
Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
Je hebt als koper dan ook een onderzoeksplicht; je moet ervoor zorgen dat je de staat van de woning zo goed mogelijk kent.
Merk je na de overdracht een gebrek aan de woning?
Dan komt dat in principe voor jouw rekening als de nieuwe eigenaar.
Soms is de verkoper aansprakelijk.
In twee gevallen kan er sprake zijn van een verborgen gebrek en kan je de verkoper aansprakelijk stellen:
Ernstig gebrek
Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een rotte dakconstructie.
De verkoper is dan aansprakelijk, ongeacht hij van het gebrek wist of niet.
Voorwaarden zijn dat het al voor de overdracht bestond en dat het niet zichtbaar was voor jou als koper tijdens de bezichtigingen (in verband met jouw onderzoeksplicht).
Minder ernstig gebrek
Bij een minder ernstig gebrek wordt het lastiger de verkoper de schade te laten herstellen dan wel vergoeden.
Dit heeft alleen kans van slagen als je kan aantonen dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden terwijl je wel aan jouw onderzoeksplicht hebt voldaan.
Hiervoor moet je kunnen aantonen dat:
- Het gebrek er al was voor de overdracht.
- De verkoper wist van het gebrek en het niet aan jou heeft gemeld.
- Je er alles aan hebt gedaan om relevante informatie over de woning te verzamelen, oftewel aan jouw onderzoeksplicht hebt voldaan.
Waar moet je op letten vóór je een bod uitbrengt!
Kan ik / kunnen wij de hypothecaire lening krijgen?
Dit heb je al door een hypotheekverstrekker laten berekenen.
Krijg je op basis van jouw inkomen (werkgeversverklaring) en BKR toetsing een lening?
Wil ik een bouwkundige inspectie laten verrichten?
(Een taxatie is geen bouwkundig rapport).
Wil ik een bodemonderzoek laten verrichten?
Wanneer wil je het transport laten plaats vinden en wie kies je als notaris?
Voorwaarden van jouw kant moeten worden aangegeven in de onderhandelingsfase.
Ben je in de onderhandeling een koopprijs overeengekomen, dan kunnen er achteraf geen voorwaarden meer worden gesteld die je op wenst te nemen in de koopovereenkomst!
De voorwaarde dat jouw eigen woning verkocht moet zijn voor de overdrachtsdatum van de door jou aangekochte woning zal vrijwel nooit geaccepteerd worden door een verkoper.
Dit blijft voor jou dus altijd een risico.
Met vriendelijke groeten
Imed Baatout
