Investeren in verhuurd vastgoed met hoog rendement zonder zorgen een fabeltje of niet?

Investeren in verhuurd vastgoed met hoog rendement zonder zorgen een fabeltje of niet?

De laatste tijd merk ik dat veel bedrijven zowel in België als in Nederland adverteren met de volgende slagons zoals: beleg in recreatiewoningen, beleg in hotelkamers, of beleg in bouwprojecten = slapend geld verdienen.

.

Er bestaan verschillende vastgoed beleggingsfondsen CV’s.

Die variëren van winkelvastgoed fondsen CV’s tot recreatiewoning vastgoed CV’s, huurwoningen enzovoort…

De achterliggende reden is dat je als belegger winst kan behalen lees: jouw voordeel, en die vastgoed beleggingsfondsen CV’s zorgen dan voor de exploitatie dus zij ontzorgen jou.

.

Investeren in verhuurd vastgoed? Maak jouw huiswerk.

 

In de werkelijkheid zijn zulke beleggingen minder rooskleurig dan op de brochure verkondigd wordt.

Jij, als investeerder, bent helemaal afhankelijk van de uitbaters van jouw beleggingen of jouw fondsen.

Als jouw belegging na een x aantal jaren verkocht moet worden aan een andere investeerder, en we zitten op dat moment dan midden in een crisis, dan zal je helaas moeten vaststellen dat de verwachte opbrengsten wel eens kunnen tegenvallen.

.

Veel mensen weten ook niet dat deze fondsen jouw geld zullen gaan ‘hefbomen’.

Wat wil 'hefbomen' zeggen?

Met het volgende voorbeeld zal ik het je verduidelijken:

een vastgoed beleggingsfonds haalt bijvoorbeeld 2.000.000 op, en dan gaan ze nog eens 8.000.000 lenen om uiteindelijk een vastgoed investering te realiseren van 10.000.000.

.

Veilig en zorgeloos investeren in verhuurd vastgoed een fabeltje of niet? 

.

Maarrr, hier zit een addertje onder het gras.

Banken vragen altijd een eerste rang hypotheek, dit wil zeggen dat banken zich indekken, want als er problemen zijn met het betalen of aflossen kunnen zij als bank het eerst beslag leggen op de panden.

 

Jij als belegger hebt dus helemaal geen zekerheid ook al zou je de zogezegde eigenaar zijn van een gebouw.

Een individuele belegger die in zo een fonds, hotelkamer of recreatiewoning belegt heeft spijtig genoeg weinig in te brengen en heeft helemaal niets in de melk te brokken

(voor de Belgen lees: ze hebben niets in de pap te brokken).

 

En dan heb ik het nog niet gehad over het feit dat zulke bedrijven of fondsen ook frauduleus faïlliet kunnen gaan en dan alles doorverkopen aan een andere door hen opgerichte (liefst buitenlandse) vennootschap.

‘Zelf beleggen in huurwoningen’ heeft mijn voorkeur omdat je daar zelf controle over hebt, je staat zelf aan het stuur en niemand beslist voor jou.

Als je de brochures van die vastgoed beleggingsfondsen CV’s doorneemt zal je merken dat al deze vormen van beleggingen je van alles en nog wat beloven.

.

Zij zullen voor een goed rendement zorgen en later zullen zij jouw recreatie pand verkopen.

Dat doen ze allemaal voor jou mooie ogen en omdat zij je graag willen verder helpen  😉 (grapje).

Nu de rente laag staan zijn veel mensen gevoelig voor dit soort verkooppraatjes en claims.

.

Investeren in verhuurd vastgoed met 12% rendement: te mooi om waar te zijn? 

.

Het is niet te geloven maar er zijn er zelfs die zo ver gaan dat ze een rendement van 12% beloven! (zie afbeelding hieronder)

.

 

.

Wie droomt niet van veilig en zorgeloos investeren in verhuurd vastgoed met er bovenop een doorlopende en gegarandeerde huuropbrengst.

In hun brochures verkondigen vastgoed beleggingsfondsen dat zij al het werk voor jou doen en als kers op de taart laten ze doorschemeren dat ze daar zelfs niet veel geld aan hoeven te verdienen.

Bekijk deze slogan maar eens…

.

.

Investeren in verhuurd vastgoed met een hoog rendement. 

.

Ik kan er niet genoeg de nadruk op leggen, maar ‘investeren in verhuurd vastgoed zonder zorgen’ is de korste weg naar een slecht rendement en ontgoocheling.

.

Ik hoop dat je na het lezen van deze blog bewust bent geworden dat je goed je huiswerk dient te maken en je kritisch dient op te stellen als je zulke brochures doorneemt.

Laat je niets wijsmaken, want niemand gaat alle risico’s voor jou nemen zonder dat ze er zelf eerst aan verdienen.

.

In Nederland zie ik wel eens prospectussen waarop het volgende staat:

‘goedgekeurd door de AMF’ (AMF: Authority for the Financial Markets)

Velen weten niet dat men daarmee bedoelt dat de prospectus voldoet aan de vereiste criteria van de AMF, dus hetgeen er in de brochure of prospectus moet staan.

Maar dat wil NIET zeggen dat de AMF dat de werkmethode van dat vastgoed beleggingsfonds CV of dat bedrijf goedgekeurd heeft.

.

Dat moet jij zelf doen, daar is de AMF niet verantwoordelijk voor.

.

Op de afbeelding hieronder, kan je zien hoe vastgoed beleggingsfondsen CV’s met allerlei grafieken je proberen te verleiden zodat jij jouw hard verdiende centen aan hun geeft.

.

Ze schromen of aarzelen niet om rendementen van zelfs meer dan 7% te beloven.

Hieronder geef ik je een voorbeeld van een emissie van een vastgoed beleggingsfonds.

Als je de kleine lettertjes leest, zal je vaststellen dat het niet zo ‘zorgeloos’ is dan ze verkondigen.

 

Kerngegevens

• Direct Rendement (exploitatierendement) gemiddeld ca. 6,9% per jaar*
• Winstuitkeringen gemiddeld ca. 6,8% per jaar*
• Winstuitkering 1e jaar 6,5%*

Kenmerken

• 760 deelnemingsrechten beschikbaar van € 10.000 (excl. 3% emissiekosten)
• Toplocatie Amsterdam IJ-oevers, Oostelijke Handelskade, pakhuis Argentinië nabij Piet Heinkade en het Centraal Station
• Acht commerciële units in de plint van nieuw complex met woningen, kantoren/winkels en parkeergarage
• Risicospreiding met acht huurders

Risico’s

• Geen financieringsrisico, geen renterisico en geen leverage risico
• Wel leegstandsrisico, debiteurenrisico en andere risico’s. Het is mogelijk dat hierdoor de rendementen tegenvallen en zelfs inleg verloren gaat
• Volledig verlies van inleg mogelijk bij een leegstand van meer dan 90%

Initiatiefnemer en toezicht

• Prospectus is goedgekeurd door de AFM

• Initiatiefnemer is beheerder van de beleggingsinstelling B&S Vastgoed XVIII CV

• Initiatiefnemer beschikt over een Wft-vergunning

• Van Boom & Slettenhaar Fondsmanagement BV is als beheerder van beleggingsinstellingen opgenomen in het register van de AFM

• Initiatiefnemer is lid van de brancheorganisatie Forumvast

• Initiatiefnemer is aangesloten bij klachteninstituut KiFiD

• Initiatiefnemer heeft ruim 15 jaar ervaring en een gezonde track record

* Dit betreft prognoses voor een Beschouwingsperiode van 9  jaar en 7 maanden  (voor belastingen en exclusief rendement uit verkoop). De Winstuitkering is het deel van het Direct Rendement dat aan de beleggers uitgekeerd kan worden. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen, en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Wijzigingen voorbehouden. In het Prospectus zijn alle relevante kenmerken van B&S Vastgoed XVIII CV opgenomen.Lees het Prospectus zorgvuldig!

.

Bij het lezen van deze blog zal je misschien bij jezelf denken dat ik jaloers ben en dat ik gewoon die andere bedrijven afbreek, dat is helemaal niet mijn bedoeling.

Het is mijn bedoeling je wakker te schudden zodat je zulke mooie verkoopverhaaltjes kan doorprikken en je niet (meer) laat vangen door die te mooi om waar te zijn verhaaltjes.

.

Investeren in verhuurd vastgoed.

..investeren in verhuurd vastgoed.

Zelf moet ik als belegger in verhuurd vastgoed enorm veel moeite doen om rendementen te behalen van 6-10%.

Ik slaag daar in omdat we een kleine organisatie zijn en alles zelf controleren en aansturen.

Die vastgoed beleggingsfondsen CV’s hebben allemaal logge structuren of ‘management lagen’ lees: zware kosten.

.

Ze beloven in hun brochures spectaculaire rendementen die ze niet kunnen waarmaken door die logge structuur en hoge kosten.

Ik ben ervan overtuigd dat je na het lezen van deze blog op een andere en kritische manier deze prospectussen zal doornemen.

En nu weet je uiteraard of zonder zorgen beleggen in verhuurd vastgoed met hoog rendement een fabeltje of niet is.

 

 

Leef je droom

 

Imed Baatout