Investeren in Belgisch residentieel vastgoed blijft een goed idee.
Private investeerders breken zich vandaag het hoofd over het feit of Belgisch vastgoed niet stellig te duur is gelet op de steeds toenemende prijzen van residentieel vastgoed.
Sommigen voorspellen regelmatig een rechtzetting van de prijzen als de rentevoeten opnieuw stijgen.
• Hoe evolueren de residentiële vastgoedprijzen in België?
• Welke economische factoren hebben een invloed op het globale prijsniveau?
• Hoe staan we ervoor in vergelijking met onze buurlanden?
• En welke lessen kunnen we uit die analyse trekken voor de toekomst?
.
Residentieel vastgoed blijft een steengoede belegging
.
Ook al heeft het onderdeel ‘ financiering’ van de aankoop van een onroerend goed zeker een invloed op de toegepaste prijzen, nog andere factoren spelen een rol.
Een bewijs daarvan is dat woonplaatsen het duurst zijn in onze hoofdstad, maar het eigendomspercentage ligt er amper rond 50%.
.
Bestaat er dan een risico op een prijsdaling?
.
De argumenten van het IMF zijn gegrond, maar andere factoren zoals de evolutie van de prijzen ten opzichte van de evolutie van het bbp of de vooruitgang van de rechtgezette inflatieprijzen zijn geruststellender.
De prijsevolutie op de Belgische immobiliënmarkt lijkt de afgelopen jaren trouwens niet buitensporig in vergelijking met de buurlanden en het gemiddelde van de eurozone.
Die vaststelling wordt bevestigd in het laatste immobiliën rapport gepubliceerd door Eurostat, het Europees Bureau voor Sta statistiek.
.
Dat rapport toont dat in het derde trimester van 2016 woningprijzen met +3,4% toenamen in de eurozone en met +4,3% in de Europese Unie t.o.v. hetzelfde trimester het jaar voordien.
In België bleef die stijging wat beperkter tot +2,9%. Kortom, er is sprake van een zekere prijsmatiging in België.
.
.
Is het nog zinvol om in residentieel vastgoed te investeren.
De residentiële vastgoedmarkt doet het dus heel goed in ons land en de aanhoudende prijsstijgingen sinds de jaren 2000 zijn aanzienlijk getemperd en evolueren nu meer mee met de dynamiek van de Europese markt.
Maar hoe zal het lopen in de toekomst?
.
Een terechte vraag die iedere kandidaat investeerder zich moet stellen.
Verschillende factoren bepalen in diverse mate de gemiddelde toekomstige prijzen.
De economische context en het niveau van de rentevoeten in het kader van een woonkrediet zijn vanzelfsprekend relevant voor kandidaat-investeerder.
.
.
Een eigen woning wordt steeds moeilijker, in het bijzonder als het om nieuwbouw gaat.
Niet alleen de energienormen voor nieuwbouw worden steeds strenger, ook de architectenkosten en de btw doen de gemiddelde kosten bij een woningbouw zonder terrein vlot stijgen tot 1.500 euro/m2.
.
Belgisch bevolkingsgroei stimuleert de vraag voor huurwoningen
.
Positieve bevolkingsgroei
De Belgische bevolking groeit al een tijdje geleidelijk aan.
Volgens het Federaal Planbureau en de FOD Economie zijn er wel belangrijke schommelingen van jaar tot jaar.
.
Zo vertraagde de jaarlijkse groei tijdens de laatste waargenomen jaren (2012-2014), maar werd die groei op korte termijn opnieuw op gang gebracht door de vluchtelingencrisis.
De bevolkingstoename bereikte toen gelijkaardige aantallen als eind jaren 2000.
.
In 2016 en 2017 zouden er respectievelijk 90.000 en 80.000 inwoners bijkomen in België, waarvan de helft vluchtelingen.
Niveaus zoals voorspeld voor 2016 en 2017 werden al eens bereikt tussen 2007 en 2011.
Ter vergelijking, tussen 1991 en 2014 steeg de bevolking gemiddeld met 50.000 inwoners.
.
De gemiddelde jaarlijkse toename voor de periode 2007- 2011 lag op 110.000 inwoners.
Op langere termijn, tussen 2020 en 2060, zou de gemiddelde bevolkingstoename in België neerkomen op 40.000 nieuwe inwoners per jaar.
Dat toont aan dat de Belgische bevolking van 11,2 miljoen inwoners in 2015 zou stijgen tot 13 miljoen in 2060.
.
Wat neerkomt op een gemiddelde verhoging van +0,33% per jaar.
Deze voorziene stijging ligt ook hoger dan eerdere vooruitzichten omdat verwacht wordt dat de internationale immigratie nog evolueert.
Tegelijkertijd bevestigen die resultaten de algemene vergrijzing van de bevolking.
.
Zoals bij elke marktwerking zijn de prijzen afhankelijk van het evenwicht tussen vraag en aanbod.
Die vraag vloeit voort uit de bevolkingsdruk.
.
.
Ieder jaar moeten er meer personen gehuisvest worden, maar ons grondgebied breidt niet uit.
Daarom blijven de prijzen voor een bouwgrond continu omhoog klimmen.
Dat zal in de toekomst niet veranderen, in het bijzonder omdat de resterende gronden zich vooral in half stedelijk, half landbouw of landbouwgebied bevinden.
Het NIMBY syndroom - not in my backyard of niet in mijn achtertuin - is alomtegenwoordig.
.
We moeten ons dus niet verwachten aan nieuwe verkavelingen die als paddenstoelen uit de grond schieten.
Als ze komen, zal het eerder geleidelijk zijn.
De recente beslissing van de Vlaamse regering om een zogeheten betonstop in te voeren, houdt in dat er vanaf 2040 geen nieuwe bouwruimte wordt vrijgemaakt.
Dat zal een blijvende invloed hebben op de grondprijzen (bebouwde en nog te bebouwen gronden).
Ook inflatie beïnvloedt de vastgoed prijsevolutie
Naast de bevolkingsdruk speelt ook de inflatie een rol in de prijsevolutie.
Die laat zich vooral voelen in de prijs van de bouwmaterialen en arbeidskrachten.
De inflatie is ook gekoppeld aan de wederopbouwwaarde van brandverzekeringen voor woningen.
.
De actuele marktprijzen voor baksteen in 2017 zijn uiteraard helemaal verschillend dan die uit 1967.
Vanuit financieel opzicht zou elke woning op een dag voor huurinkomsten kunnen zorgen en die inkomsten worden geïndexeerd.
Daarom is de verhoging van de consumptieprijzen een goede zaak voor de baksteen.
.
Een woonst kan de schulden afschrijving verzachten of zelfs compenseren.
Dat is ook een van de redenen waarom, naast een verhoogde kwaliteit en betere voorzieningen in nieuwe gebouwen, de gemiddelde prijs van woningen de afgelopen jaren omhoog is blijven gaan.
.
.
Voorzichtig macro-economisch optimistisch zorgt er voor dat vastgoed nog altijd een degelijke belegging is
.
Kort samengevat wat zorgt ervoor dat de vastgoedprijzen stelselmatig blijven stijgen?
Het gecombineerde effect van bevolkingsgroei (+0,33% per jaar voor de periode 2015-2040) en positieve inflatie (+2,0% per jaar voor de periode 2017-2019) zou de prijsevolutie van het residentieel vastgoed in ons land moeten ondersteunen.
Dat is een algemene macro-economische visie die voorzichtig optimistisch is en berust op enkele sleutelparameters.
.
De prijsevolutie van de afgelopen jaren lijkt deze visie ook te bevestigen.
Investeren in vastgoed is al jaren een veilige haven voor tal van beleggers.
Wacht daarom niet langer om jouw dromen te realiseren.
Leef je droom
Imed Baatout
.
.
.
.
.
.
