HOE STAAT DE NEDERLANDSE HUURWONINGMARKT ER VOOR?
In Nederland is er sprake van een grote krapte op de woningmarkt.
Vooral de vraag naar middeldure huur (€ 600 – 900) vraagt om grootschalige investeringen.
De tekortkomingen op de huurwoningmarkt treffen ook huurders en de Nederlandse economie hard.
De sociale huursector kent enorme wachtlijsten.
De vrije huur sector is vrijwel onbestaand in Nederland, terwijl de vraag naar middeldure huur in de toekomst toe zal nemen.
Huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar niet voldoende verdienen voor een hypotheek voor een koopwoning zijn aangewezen op de vrije huursector.
Visie op de Nederlandse huurwoningmarkt
.
In dat segment van de woningmarkt is echter decennia lang niet of nauwelijks geïnvesteerd.
De particulier verhuur sector is in Nederland zeer klein vergeleken met omliggende landen.
Het beperkte aanbod verhindert de toegang tot een betaalbaar vrije sector huursegment en verstoort het functioneren van de woningmarkt.
.
.
De geliberaliseerde huurmarkt vormt een cruciale verbinding tussen de koopsector en de gereguleerde huursector.
Met name in de grote steden is het tekort nijpend en dreigen grote groepen huishoudens geen passende woning meer te kunnen vinden.
Er is dringend behoefte aan een aanbod van meer huurwoning.
.
DE HUURWONINGMARKT IN BEELD
Praktijkdagen 2016 from DTZ Zadelhoff on Vimeo.
.
.
Inleiding huurwoningmarkt in Nederland
De Nederlandse wet- en regelgeving van de huurwoningmarkt vindt zijn oorsprong in de wederopbouw.
Er was sprake van grote schaarste aan bouwmateriaal en arbeid.
Bouwen voor de verhuur was voor particuliere beleggers niet rendabel.
.
De regelgeving was daarom nodig om kwalitatief behoorlijke huisvesting voor de bevolking mogelijk te maken.
Bestaande particuliere initiatieven gingen daarom langzaam over in publieke.
De woningcorporaties ontstonden, die met publiek vermogen de huisvestingsbehoefte voorzagen voor hen die anders buiten de boot zouden vallen.
.
Waren er tekorten, dan sprong de overheid bij.
Vanwege de gunstige voorwaarden voor woningcorporaties kwamen investeringen in de woningbouw meer en meer voor rekening van deze instellingen.
Particulier initiatief werd grotendeels verdrongen.
.
Begin jaren negentig werd de liberalisatiegrens geïntroduceerd waarmee er, op basis van de huurprijs, onderscheid kwam tussen de gereguleerde en de vrije sector.
Boven deze huurprijsgrens is daarmee geen sprake meer van huurprijs regulering en huurtoeslag.
Echt sprake van een vrije sector huurmarkt was en is er echter niet vanwege de concurrentie met de eveneens gesubsidieerde koopmarkt in de vorm van de hypotheek renteaftrek.
.
De cijfers tonen dan ook sinds de jaren ’80 een halvering van het particulier woningbezit.
Midden jaren negentig is dit effect versterkt als gevolg van de bruteringsoperatie.
Hiermee werden corporaties op afstand van de overheid geplaatst.
De ongekende prijsstijgingen in de vastgoed sector, in de ruim twintig jaar die volgden werkten excessen in de hand.
.
Zowel het toezicht op de corporatiesector als de wettelijke taakstelling waren dan ook niet tegelijk met de bruteringsoperatie aangepast op de nieuwe situatie.
Het vermogen en daarmee de investeringen en het werkgebied van corporaties groeiden.
Corporaties hebben zich die ruimte met maatschappelijk gebonden kapitaal toegeëigend.
.
Commerciële activiteiten werden gewoon goed.
Weggedreven van een meer dan verzadigde sociale huursector werd nu volop geïnvesteerd in vrije huur sector, koopwoningen, kantoren en winkels.
Dit geschiedde nog altijd onder diezelfde gunstige voorwaarden.
.
Corporaties konden en kunnen niet failliet gaan vanwege de achtervang van de sector, gemeenten en het Rijk.
De financiering is door het Rijk geborgd met voordelige rentetarieven tot gevolg.
Grondsubsidies en preferente behandeling door gemeenten kwamen daar nog eens bovenop.
.
Hoe kan het dan ook anders, de opererende particuliere belegger had het nakijken.
Behalve de oneerlijke concurrentie met corporaties, speelt de Nederlandse wet- en regelgeving de particuliere verhuurder ook parten.
.
Probleemstelling huurwoningmarkt in Nederland
.
Waartoe heeft deze dominantie positie van de corporatiesector geleid?
Allereerst tot een te grote sociale woningvoorraad.
Zo’n 25% van de huurders woont scheef en hoort niet thuis in de gesubsidieerde woningen.
.
In ieder geval niet voor de huurprijs die woningcorporaties vragen.
Door de huren kunstmatig laag te houden wordt scheefwonen in de hand gewerkt en is er te duur gebouwd.
Daardoor is de link tussen prijs en kwaliteit van woningen verloren geraakt.
.
Dit was mogelijk vanwege de gunstige voorwaarde waaronder corporaties opereren en het enorme (maatschappelijke) vermogen dat zij tot hun beschikking kregen.
Bijgevolg is de sector haar doel ruimschoots voorbij geschoten.
Dit blijkt maar al te duidelijk uit de commerciële avonturen van de sector.
.
Maar niet alleen de corporatiesector had al sinds 1995 of eerder verregaand hervormd moeten worden, ook de wet- en regelgeving op de huurwoningmarkt die ermee arm in arm ging werken zij marktverstorend.
Opvallend is, dat deze belemmerende wet- en regelgeving niet uitsluitend op de corporatiesector van toepassing is, maar ook op de particuliere belegging sector.
Een ander land met een dergelijk beknellend systeem is nauwelijks te vinden.
Minder sociale huurwoningen
.
Het aantal nieuw gebouwde woningen kelderde.
Bouwden corporaties in 2010 nog bijna 30.000 woningen, in 2015 waren dit er nog maar 16.400.
Tegelijkertijd zijn er wel veel sociale corporatiewoningen verdwenen door sloop, liberalisatie of verkoop.
Tussen 2009 en 2015 zijn er 262.000 sociale corporatiewoningen verdwenen.
Problematiek huurwoningmarkt
.
Investeringen in nieuwbouw, onderhoud, renovatie, en verduurzaming blijven sterk onder druk staan.
Er is in delen van Nederland sprake van grote krapte op de woningmarkt.
Vooral de vraag naar middeldure huur (€ 600 – 900) vraagt om grootschalige investeringen.
De tekortkomingen op de huurwoningmarkt treffen ook huurders en de Nederlandse economie hard.
De sociale huursector kent enorme wachtlijsten en een grote verduurzamingsopgave.
De vrije huur sector is vrijwel onbestaand, terwijl de vraag naar middeldure huur in de toekomst toe zal nemen.
.
Langzaamaan zal een situatie ontstaan zoals die in de ons omringende landen bestaat.
Daar is het bewijs te vinden dat een gezonde huurwoningmarkt met een grote particuliere sector en zonder overregulering kan bestaan.
Investeringen in huurwoningen
.
Huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar niet voldoende voor een hypotheek voor een koopwoning zijn aangewezen op de vrije huursector.
In dat segment van de woningmarkt is echter decennia lang niet of nauwelijks geïnvesteerd.
.
De sector commerciële huur is in Nederland zeer klein vergeleken met omliggende landen.
Het beperkte aanbod verhindert de toegang tot een betaalbaar vrije sector huursegment en verstoort het functioneren van de woningmarkt.
De geliberaliseerde huurmarkt vormt een cruciale verbinding tussen de koopsector en de gereguleerde huursector.
.
Met name in de grote steden is het tekort nijpend en dreigen grote groepen huishoudens geen passende woning meer te kunnen vinden.
Er is dringend behoefte aan meer aanbod.
De Nederlandse woningmarkt telt in totaal 7,6 miljoen woningen.
Afgezet tegen 17 miljoen inwoners, betekent dit dat er 1 woning per 2,2 inwoners beschikbaar is.
De Nederlandse woningvoorraad bestaat voor 40 % uit huurwoningen en 60 % uit koopwoningen.
.
Nederland heeft dus in totaal 3.040.000 huurwoningen.
Ondanks deze relatief ruime voorraad, is er in Nederland nog steeds een groot tekort aan huurwoningen.
Er is nog steeds sprake van forse krapte in het middensegment huurwoningen.
.
.
Door de stevige groeiende vraag naar vrije sector huurwoningen komen de huurprijzen van deze categorie woningen steeds meer onder druk te staan.
Door diverse overheidsmaatregelen, zoals beperking van de leenruimte, zijn veel consumenten aangewezen op de vrije huursector, met name het middensegment van 700 tot 900 euro per maand.
Als het aanbod niet snel toeneemt, zal wonen in de grote steden voor een groeiende groep huishoudens onbereikbaar worden.
Investeringen in huurwoningen komen weer van de grond.
De heffing op verhuur en kunstmatige huren zijn verleden tijd waardoor particuliere beleggers rendabel kunnen investeren.
Wil jij ook gebruik maken van deze kansen die zich aanbieden bij het particuliere vastgoed beleggen?
Wil jij hier meer over weten?
Meld je dan aan voor een laagdrempelige workshop .
Vriendelijke groeten
Imed Baatout
Je hebt een vraag?
.
.
Bron: Branchevereniging voor particuliere beleggers in vastgoed
NVM Grote behoefte aan meer huurwoningen in middensegment
Interessant artikel rondom het thema huurwoningen. De markt veranderd snel en de vraag naar huurwoningen wordt steeds groter heb ik het idee. Ook is het niet zo gemakkelijk meer om een huurwoning binnen je budget te vinden. Ik ben benieuwd naar de ontwikkelingen op lange termijn.