Hotelkamer kopen als investering: is dat een goede investering?
Een tijdje geleden leerde ik een man kennen.
Hij had een vakantiepark gekocht en hij had iets van mij nodig: informatie. Die informatie bezorgde ik hem.
En in ruil mocht ik hem ook wat vragen.
Ik vroeg hem waarmee hij beroepshalve bezig was.
Dat bleek vastgoed te zijn. Meer bepaald: gemeubelde appartementen in de grote Europese steden verhuren aan expats.
Hij bezit er een stuk of 2.000. En nu bezit hij dus ook een vakantiepark.
Én een populair hotel aan de Belgische kust, zo bleek.
Aha, hotelkamers aan de Belgische kust!
Zou dat een aantrekkelijke investering kunnen zijn? Nou, hij raadde het af.
Toen we elkaar ontmoetten was het hoogzomer.
Zijn hotel had op dat moment een bezettingsgraad van bijna 100%.
Hotelkamers als investering?
Beleggen in hotelkamer nadelen.
Hotelkamer kopen als investering?
Maar de rest van het jaar is het heel wat minder, vertelde hij, terwijl de kosten gewoon doorlopen.
Nochtans zie ik regelmatig advertenties waarin beleggen in hotelkamers aangeprezen wordt.
Het is veilig, met een lage instapprijs, een mooi rendement en bovendien zorgeloos.
Dat klinkt aanlokkelijk.
De realiteit is echter een stuk complexer!
Hotelkamer kopen als investering: is dat een goede investering?
Erfpacht en fiscaliteit
Wanneer je belegt in een hotelkamer, ben je geen mede-eigenaar van het hotel.
Je hebt enkel het recht van erfpacht.
Dat betekent dat jij het genot geniet van de grond waarvan iemand anders eigenaar is.
Voor het grondaandeel moet je dus niet betalen.
Logisch, het is ook niet van jou.
Je betaalt wel jaarlijks een erfpachtvergoeding (canon).
Er wordt soms beweerd dat die canon fiscaal aftrekbaar is. Maar dat is niet het geval.
Als we het dan toch over fiscaliteit hebben: wanneer je de erfpacht verkoopt, dan wordt het volledige bedrag dat je ontvangt belast als onroerend inkomen in België.
Het wordt met andere woorden bij je beroepsinkomsten geteld, en vervolgens belast tegen een progressief tarief (als je redelijk verdient: 50%).
Ook de inkomsten die je verkrijgt van de uitbater van het hotel, op basis van de concessieovereenkomst, moet je aangeven in je personenbelasting als ‘divers inkomen’.
Het betreft roerende inkomsten, waarop je 33% roerende voorheffing betaalt.
Erfpacht is een tijdelijk recht, meestal op lange termijn, maar wel mét een einddatum.
Hotels worden bij voorkeur gebouwd op toplocaties.
En die toplocaties zijn peperduur.
Dankzij de investeerders, die een jaarlijkse vergoeding betalen voor de erfpacht, kan de bouwheer de aankoop van de grond financieren.
Uitbating
Het rendement van de belegging vloeit voort uit de uitbating van het hotel.
Hotelkamers verhuren levert omzet op, maar brengt ook kosten met zich mee.
Van wat er overschiet na aftrek van alle kosten, de winst dus, ontvangt de eigenaar van de hotelkamer 90%.
Je betaalt vervolgens wel nog de erfpachtvergoeding, de syndicuskosten en eventueel een tweede verblijf belasting.
Ook als er weinig of geen winst is.
Doorverkopen
Vastgoedspecialisten zijn het erover eens dat het moeilijker is om hotelkamers door te verkopen dan andere types van vastgoed zoals appartementen.
Verkoop je binnen de 5 jaar, dan betaal je 16,5% belastingen op de gerealiseerde winst.
Je bent bovendien erg afhankelijk van een aantal onbekenden: de know-how en de oprechtheid van de exploitant, de daarop gebaseerde uitbating en de bijhorende winst.
Én uiteraard de bezettingsgraad, waarmee ik mijn verhaal begon.
Een bezettingsgraad van 75% op jaarbasis betekent dat je zeer goed gewerkt hebt, vertelde de hoteleigenaar mij.
Bij een bezettingsgraad onder 50%, is er geen winst. En dus ook geen rendement, noch kans op een succesvolle doorverkoop.
Over Mijn Zorgeloos Huis
Mijn Zorgeloos Huis brengt partijen samen en biedt zo een oplossing aan:
- Belgische investeerders die op zoek zijn naar een vastgoedinvestering met een aantrekkelijk rendement inclusief volledige ontzorging.
- Nederlandse huiseigenaars die bereid zijn om hun woning te verkopen omdat ze behoefte hebben aan financiële ademruimte.
Mensen die bovendien graag de rest van hun leven in hun eigen huis blijven wonen. Ze huren hun eigen woning mét huurtoeslag.
Over Tom Cox
Tom verdiept zich in de markt van Nederlandse huurwoningen.
Zo kan hij samen met Imed Baatout beleggingsvastgoed met een aantrekkelijk rendement helpen.
Tom werkte vele jaren bij een gespecialiseerde bank en verwierf daar de onmisbare financiële expertise.
Combineer dit met een sterk vastgoed gerelateerd netwerk in Nederland, en je haalt met Tom de ideale partner in huis om doordacht te investeren in beleggingsvastgoed met een aantrekkelijk huurrendement van 4%.
Meer weten? info@mijnzorgelooshuis.be
Telefoon: +32 89 30 84 11
