Als Belg voet aan de grond op de Nederlandse vastgoedmarkt met weinig of geen eigen middelen. Hoe doe je dat ?
Doorzettingsvermogen is hier van groot belang… Laat niemand je vertellen dat je iets niet kan!
Omdat ik de laatste jaren vaak in Nederland ben, heb ik gemerkt dat het vastgoed er goedkoper is dan in België en dat de kosten significant lager zijn.
Lachwekkend laag in vergelijking met België.
.
Rabobank: Huizenprijzen nu te laag.
Mijn zoektocht begon met het bezichtigen van woningen om er zelf te gaan wonen.
Zowel koop- als huurwoningen heb ik bezocht.
Hoewel huurwoningen minder omdat de makelaars zelfs niet overgaan tot bezichtiging wanneer je minder dan 4x de maandhuur netto verdient.
.
Omdat de huurprijzen flink hoger liggen en de woningprijzen relatief lager zijn in vergelijking met België is de link naar een groter rendement snel gelegd als je in vastgoed wil gaan beleggen.
Als je echter snel opgeeft en je laat wijsmaken dat het niet kan of niet mogelijk is dan kom je niet ver.
.
Nederlands vastgoed interessant geprijsd.
Het is vaak vechten tegen de bierkaai om iets geregeld te krijgen in Nederland.
Mijn eerste pand dat ik bezocht in het kader van investeren in vastgoed was een portiekflat in Landgraaf. Ik had het pand aangekruist als favoriet bij Funda maar deed er eerst niets mee.
Het pand stond geprijsd op 49.000€.
.
Pas na enkele maanden toen de prijs gezakt was naar 39.000€ ben ik gaan bezichtigen en de buurt gaan verkennen. Het pand had een flink huurpotentieel in een in een buurt die ogenschijnlijk achteruitging.
De ligging was echter vrij goed gelet op openbaar vervoer, winkels en activiteiten in de buurt.
.
In een gesprek met de makelaar bleek dat er een beslag was gelegd door de bank en dat het pand minimaal 24.000€ moest opbrengen voor de bank.
De balans van de VvE zag er ook vrij goed uit qua reserve en onderhoud.
Er was wat werk aan, dus met een bod van 24.000€ en 5.000€ kosten zou het gelukt zijn vermoed ik. Was het niet dat ik vast liep voor een hypotheek bij de Belgische banken.
.
Een onderpand in volle eigendom in België wat niet bezwaard is met een hypotheek werd gevraagd.
Ik heb uiteindelijk geen bod gedaan en het laten verwateren vanwege de kennis die mij toen ontbrak. In de tussenperiode heb ik de cursus gevolgd bij Imed Baatout en zelf nog inspiratie opgedaan met het lezen van boeken.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.
Op een dag las ik de “De Tijd” (financieel dagblad) waar een quote in stond van een of andere econoom : “Ik vraag me af waarom niet meer mensen een hypotheek aanvragen in het buitenland?”
Dit heeft me aan het denken gezet en met nieuwe moed ben ik verder gaan uitzoeken wat de mogelijkheden zijn.
.
Het pand in Landgraaf was ondertussen verkocht.
Uiteindelijk kwam ik uit op een studio in Maastricht.
Al snel kwam ik tot de conclusie dat Maastricht veel duurder is dan Landgraaf maar eveneens ook flink hogere huurprijzen heeft.
.
Het pand gelegen aan langs de A2 was niet echt een locatie waar ik zelf zou willen wonen.
Als je de voordeur uitwandelt sta je met je neus op de drukke A2 die hier door het centrum loopt. Momenteel wordt de A2 onder tunnelt en wordt hier volgend jaar een groene loper aangelegd met weinig of geen verkeer. Dit is een flinke verhoging in waarde eens de werken klaar zijn.
.
De nabijheid van winkels, centrum, station, campus en ziekenhuis zijn eveneens een meerwaarde voor potentiële huurders.
Het pand stond te koop voor 72.000€ en was in 2 weken reeds gezakt naar 69.000€. In een gesprek met de makelaar kwam ik er achter dat de minimale prijs 65.000€ was.
.
Als het niet verkocht kon aan deze prijs zou de eigenares het zelf verder verhuren.
Na het uitbrengen van een bod van 62.000€ werd dit nogmaals bevestigd en werd een akkoord bereikt voor 65.000€.
Met die insteek had ik nog steeds een rendement van 20% op eigen middelen en een cashflow van 100€/maand (ruwe berekening via Funda hypotheekberekening)
.
De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland.
Bij het bezichtigen van andere panden heb ik via een makelaar naamkaartje gekregen van een hypotheekadviseur.
Aangezien ik niet veel wist van hypotheken in Nederland was dit mijn beste optie. Ik nam contact en heb hem uitgelegd wat ik wou gaan doen.
.
Hij zag wel mogelijkheden en we zijn begonnen aan een avontuur waar hij zelf ook nooit eerder mee in aanraking gekomen is.
De positieve instelling van ons beiden en het zoeken naar oplossingen is hier doorslaggevend geweest.
.
Opleving Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.
Wat heb je nodig om een hypotheek af te sluiten in Nederland?
-
BSN (Burger Service Nummer): Vrij te verkrijgen bij het RNI-loket (Loket voor Niet-Ingezetenen) op vertoon van je identiteitskaart of paspoort. Je vindt een lijst met adressen op internet en maakt hier een afspraak. Dit gaat snel en makkelijk en is zonder meer door iedere buitenlander aan te vragen.
-
Een NL IBAN nummer of Nederlandse rekening : Hiervoor heb ik 6 weken rondgelopen en veel banken bezocht met veel afwijzingen. Uiteindelijk is het me gelukt bij ABN AMRO (Foreign Clients Division). Als je naar deze bank gaat, vraag je om een privé betaalrekening te openen. Ga vooral niet uitleggen waarvoor je die rekening nodig hebt. Enkel om betalingen te kunnen doen in Nederland. Zorg dat je er zakelijk en solvabel uit ziet en gedraag je ook zo, dan krijg je de minste weerstand bij het openen van een rekening. Deze rekening heb je nodig voor de automatische incasso’s van de hypotheekverstrekker en voor het indienen van je hypotheek. Hetgeen absurd lijkt want automatische incasso’s kunnen net zo goed via een buitenlands IBAN nummer. Een vrij Europa noemen ze dat!
-
Een goede hypotheekadviseur die met je mee denkt. Niet noodzakelijk maar ik kan je verzekeren dat je het geld niet kan terugverdienen door alles zelf te doen. Een goede hypotheekadviseur verdient zichzelf terug in gespendeerde tijd! Hij zoek voor jou de beste voorwaarden, de laagste rente en weet welke verstrekkers je dossier snel kunnen afhandelen. Zijn contacten met hypotheekverstrekkers zijn een pluspunt in onderhandelingen en verhogen je kans op het verkrijgen van een hypotheek.
Is dit je eerste pand in Nederland, doe dan of je er zelf gaat wonen en je kan het pand financieren aan 102% van de waarde.
Deze strategie kan je zelfs toepassen als je Nederlander bent!
.
Het enige dat je zelf moet ophoesten is de overige 4% van de 6% kosten koper.
Opgelet! het pand moet hiervoor wel getaxeerd worden op de afgesproken koopprijs of hoger!
Met een goede hypotheekadviseur met de nodige contacten (taxateurs) kan dit bedrag ingefluisterd worden.
De bank zal nooit zelf gaan controleren of je er wel degelijk woont.
Dit valt niet onder hun takenpakket!
.
Speel het spel wel zolang mee tot de akte gepasseerd is.
Geef bij het passeren van de akte een verhuisdatum die 3-4 maanden in de toekomst ligt.
In die 4 maanden verandert zogezegd je gezinssituatie en is het pand niet meer geschikt voor je en ga je het verhuren mocht de bank er achter komen.
De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland
.
Houd er rekening mee dat de bank meer documenten zal vragen dan de standaardprocedure beschrijft en wees bereid aan deze vragen te voldoen.
Dit houdt onder andere in dat je rekeninguittreksels van de laatste 3 maanden moet voorleggen met al je verrichtingen! Sommige formaliteiten slaan soms nergens op en lijken gewoon bureaucratie en regelneukerij.
.
Wees bereid hieraan te voldoen wanneer men dat vraagt! De bank vraag zelfs bewijs van de herkomst van eigen middelen.
Dit zijn ze verplicht vanwege de wet op witwaspraktijken en financiering van terrorisme.
Een bijkomend probleem was dat de studio die ik zogenaamd zou kopen geregistreerd stond als kantoorruimte.
.
Hiervoor gelden andere regels en krijg je niet dezelfde voorwaarden voor een hypotheek.
Gelukkig heb ik dit via de gemeente en het kadaster kosteloos kunnen laten omzetten en registreren als woonruimte omdat dit tevens gedoogd wordt voor de andere ruimtes in het complex.
Van de kosten koper die ik zelf nog moest voldoen heb ik een klein deel zelf gespaard en de rest elders geleend.
Nederlands vastgoed goedkoop.
Mijn advies:
- Als je het kan bedenken, kan je het verwezenlijken, zo niet beperk je jezelf.
- Laat niemand je vertellen dat je iets niet kan.
- Zie iedere tegenslag als een les die je te leren hebt en neem dit mee.
- Leer van anderen en reeds gemaakte fouten van anderen.
- Vraag hulp/advies als je vast zit.
Groetjes,
Bart
